台山人事关您的不动产登记历史问题,正

关于《台山市不动产登记历史遗留问题的处理意见（第二次征求意见稿）》公开征求意见的通知

为妥善解决台山市实施不动产统一登记前存在的影响登记的历史遗留问题，进一步规范不动产登记工作，我局结合有关修改意见，修改完善形成《台山市不动产登记历史遗留问题的处理意见（第二次征求意见稿）》，现向社会公众公开征求意见，欢迎社会公众对相关内容提出宝贵的意见及建议。

一、公开征求意见时间

年7月5日至8月5日

二、联系部门及方式

台山市自然资源局办公室，-（工作日上午8:30-12:00，下午14:30-17:30）。

三、公众反馈意见及建议途径

（一）通过信函方式将意见寄至：台山市台城龙华里34号台山市自然资源局（邮编：），并请在信封上注明“台山市不动产登记历史遗留问题的处理意见征求意见”字样；

（二）通过电子邮箱方式将意见发送至：

tsszrzyj

（三）将意见传真至：-。

附件：台山市不动产登记历史遗留问题的处理意见（第二次征求意见稿）

台山市自然资源局

年7月5日

附件

台山市不动产登记历史遗留问题的处理意见（第二次征求意见稿）

为妥善解决台山市实施不动产统一登记（年6月27日）前存在的影响登记的历史遗留问题，进一步规范不动产登记工作，加强台山市国有建设用地价格管理，完善国有土地有偿使用制度，根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规，以及《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔〕1号）《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字〔〕5号）《江门市自然资源局关于江门市区不动产登记历史遗留问题的处理意见（试行）》（江自然资〔〕8号），按照“依法依规、尊重历史、便民利民”的原则，结合我市基准地价以及历史遗留问题实际情况，细化问题分类，提出以下处理意见：

一、基本情况

年6月27日实施不动产统一登记前，不动产登记一直分散登记，国土部门与其他登记部门之间的登记系统也不相同，无法实现登记信息的互通共享。由于多种原因，以前一些不动产的登记有缺漏或互相矛盾，甚至出现违反国家政策的情况，而在处理上又无现行法律依据，导致登记部门无法可据，群众办理不动产登记时无路可行。目前，因历史原因遗留的问题较多，为有效化解社会的积压矛盾，保障广大群众的合法权益，出台台山市不动产登记历史遗留问题的处理意见。

二、分类处理历史遗留问题

（一）关于原分散登记、建筑物跨宗地红线建设等导致房屋、土地信息不一致的问题。

1.拟登记建筑物占用各宗地的土地使用年限不一致的，以该建筑物占用的各宗地中剩余土地使用年限最短的宗地对应的土地使用年限进行登记。土地使用年限减少的，已缴纳的土地出让金不予退回；占用宗地中有划拨性质的，应补缴土地出让金。

2.同一宗地因历史原因导致不同房屋单元对应多个土地使用年限的，若权利人不变，按已登记的内容继续登记，并备注统一的宗地使用年限；若涉及权利人变更或其他不动产处分登记的，应书面告知受让方或处分人该宗地统一的使用年限，并按统一土地年限办理变更后的不动产登记。

3.分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，申请人可向自然资源局提出统一不动产用途申请，经审批同意后，按统一的不动产用途进行登记。如变更后建筑物登记用途地价比原土地批准用途的地价标准高的，应补缴土地出让金。未经依法批准的，继续分别按照原记载的房屋、土地用途根据国家标准归并后进行登记。

4.对土地用途进行归类的，在办理不动产登记时，对于涉及住宅、商服类用地的按照最新土地利用现状标准进行归类，若无法归类的，按现状的用途登记，在权利状况标注原批准土地用途。

（二）关于建筑物超出宗地红线，占用国有建设用地的问题。

建设项目已依法取得规划、建设竣工验收手续或房屋登记手续，但建筑物部分超出原批准用地红线占用国有建设用地的，按照以下情形办理：

1.建筑物基底未超出用地红线，但阳台、飘窗等垂直投影超出用地红线范围的，由不动产登记机构按照原批准用地红线及房屋测绘报告等进行登记，其中宗地按照原批准用地红线范围的面积登记，房屋按照房屋测绘报告确定的建筑面积登记。

2.建筑物基底（不包括地下空间）超出用地红线，且房屋尚未登记到业主名下的，按照以下情形分类办理：

（1）单幢建筑物基底面积不大于㎡，且该幢建筑物超出批准用地红线部分占用的土地面积不大于该幢建筑物基底面积的1%的，或者单幢建筑物基底面积大于㎡，且该幢建筑物超出批准用地红线部分占用的土地面积不大于4㎡，可不做违法用地处理，由不动产登记部门按照建筑物实际建筑面积和实际用地面积予以办理登记。

本条款适用于经规划部门批准的所有规划用途的宗地，包括但不限于住宅（含商品房、别墅、自建房、平房等）、商业、工业、物流、仓储、教育、医疗等用途。

（2）建筑物为住宅用途（包括但不限于商品房、别墅、自建房、平房等），单幢建筑物基底面积不大于㎡，且超出批准用地红线部分占用的土地面积大于该幢建筑物基底面积1%但不大于5%的，或者单幢建筑物基底面积大于㎡，且该幢建筑物超出批准用地红线部分占用的土地面积大于4㎡但不大于15㎡的，须进行违法用地处理并补办土地使用权出让手续后，才予以办理登记；超出上述规定范围的，不予受理补办土地使用权出让手续和不动产登记手续，列入问题楼盘按照一事一议原则依法处理。

（3）除住宅用途外的其他用途（包括但不限于商业、工业、医疗、教育等），单幢建筑物基底超出批准用地红线部分占用的土地面积大于4㎡但不大于该幢建筑物基底面积的5%的，须进行违法用地处理并补办土地使用权出让手续后，才予以办理登记；该幢建筑物超出批准用地红线部分占用的土地面积大于该幢建筑物基底面积的5%的，不予受理补办土地使用权出让手续和不动产登记手续。

3.建筑物基底（不包括地下空间）超出用地红线，且房屋已全部或者部分核发了房屋所有权证书到业主名下，业主凭房屋所有权证书申请办理不动产登记的，不动产登记机构应予办理。

（1）房屋所在宗地原为“划拨土地”的，应由房屋业主补缴土地出让金及相关税费后，才予以办理登记。

（2）房屋所有宗地原为“出让土地”的，应由房屋业主就超出用地红线部分土地补缴土地出让金及相关税费后，才予以办理登记。

前述第（1）和第（2）条款是以有批准权限的人民政府批准的土地使用权供应方式划分的，适用于经自然资源部门批准的所有规划用途的宗地，包括但不限于住宅（含商品房、别墅、自建房、平房等）、商业、工业、物流、仓储、教育、医疗等用途。

（三）关于已办理土地登记但未办理房屋登记的问题。

已办理土地登记但无办理房屋登记商品房或自建房，向市自然资源、住建部门申请完善规划、建设工程竣工验收手续后，才予以办理登记。

（四）关于已办理房屋登记，但未办理土地登记或无土地权属来源的不动产登记问题。

1.对于在无土地来源的国有土地建设房屋，且房屋已按单元全部或者部分核发了房屋所有权证书到权利人名下的，土地用途按照房屋确权时用途确定，宗地面积按实测房屋占地面积确定。权利人凭房屋所有权证书申请办理不动产登记（不动产变更、买卖、交换、赠与、抵押等）的，原则上由房屋业主补缴土地出让金及相关税费后，才予以办理登记；房屋业主过世，继承人申请办理不动产继承的，由继承人补缴土地出让金及相关税费后，才予以办理登记。

2.对于国有机关、企事业单位和镇政府（街道办）或其下属单位将原批准用地全部或部分用于自建住房，且已办理房屋产权证书的，但一直未办理出让及分割转让手续的，须完善历史用地手续后再办理不动产登记。

涉及地上建筑物未完善手续的，需根据第（三）点规定，完善地上建筑物相关手续后，方可登记房屋所有权。

（五）关于在合法宗地上的房屋，其房屋所有权（或土地使用权）没有同步转移，导致土地、房屋权利不一致的问题。

1.共用宗地上的房屋单元，因房屋单元所有权多次转移，且相继办理房产证，土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可由现房屋所有权人提供房产证和原权利人的国有土地使用证，单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。如现房屋所有权人未能收回原权利人土地证书的，应按要求在不动产登记机构门户网站公告作废，公告期间无异议的，予以办理。

2.独用宗地的房屋或工业厂房，因房屋所有权多次转移，且相继办理房产证，土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经调查核实，符合转让条件的，由现房屋所有权人提供房产证、原权利人的国有土地使用证、转移时土地使用权完税凭证，予以受理。

3.独用宗地的房屋或工业厂房，因土地使用权多次转移，且相继办理土地证，房屋产权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，现土地权利人持有国有土地使用证、原权利人的房产证申请办理房地权利主体一致的不动产登记的，经调查核实，予以受理。若原房屋已拆除的，由现土地权利人申请办理房屋灭失登记。

（六）关于商住用地、综合用地、混合多用途用地和年限的确定。

1.原批准土地用途登记为“商住用地”或“商业、住宅用地”，但未约定商业、住宅等不同用途使用年限的，使用年限自原土地出让起始日期计算，住宅用地70年、商业用地40年的最高年限登记。对于单元房屋的房屋用途与土地用途不一致的商住楼，土地用途和土地使用年限依据单元房屋的用途确认；原已核发不动产权利证书，且记载的房屋用途与土地用途不一致的商品房，在办理新的不动产登记时，按本条规定执行。

2.在“综合用地”或“多种用途用地”上建筑物已办理房屋登记的，根据建筑物实际登记用途确定土地登记用途和土地使用年限；建筑物未办理房屋登记的，根据现行规划用途确定土地登记用途和土地使用年限。

上述土地性质是出让的，使用年限自土地批准使用之日起计，土地使用年限不超过该土地用途的批准年限。需要补缴土地出让金的，必须缴清土地出让价款后才能办理登记。

3.混合多用途用地土地用途，用地比例及土地使用年限的确定。

商业、住宅混合用地，商业与住宅比例未约定的，统一按商业建筑面积占20%，住宅建筑面积占80%确定。

除商业、住宅混合用地以外，其他类型的两种或两种以上土地用途混合的用地，用地比例按用途种类均分，根据目前的城市规划用途和详细规划情况，办理土地价款补缴手续并换发不动产权证。

4.原批准土地用途登记为“综合用地”的空地，根据现行空间规划确定土地用途。土地权利人应申请出具地块规划条件，确定开发强度，如需补缴土地出让金的，根据批复规划条件进行评估，完善土地价款补缴手续后按规划用途核发不动产权证。

原批准土地用途登记为多种用途的空地，土地登记用途一种以上（含一种）符合现行空间规划的，土地权利人应申请出具地块规划条件，确定开发强度，如需补缴土地出让金的，根据批复规划条件进行评估，完善土地价款补缴手续后按规划用途核发不动产权证；土地登记用途与现行空间规划相冲突且规划难以调整的，应由市人民政府根据有关规定收回土地使用权后依法重新供应。

（七）关于已完成的开发住宅小区，原开发商名下土地或房屋被分别查封，无法办理不动产登记的问题。

1.房屋尚未确权到业主名下，仍在开发商名下的，开发商申请办理不动产登记，不予受理。

2.房屋已确权到业主名下，并取得房产证的，由房屋所有人向查封法院提出异议，解除查封后再申请办理不动产登记。

（八）国有建设用地使用证抵押状态未注销，地上商品房已办理房产证，现无法办理不动产变更登记的问题。

对于未注销抵押登记的地块，地表已建成商品房出售且已办理房产证的，房屋所有权人申请办理不动产变更、转移登记的，经抵押权人同意，应当给予办理，在登记簿中注明土地处于抵押状态。

（九）关于将国有土地误登记为集体土地的问题。

1.对于将中心城区或圩镇建成区范围内或零星分布在集体范围内但由国有机关、企事业单位和镇政府（街道办）或其下属单位购买且一直使用的国有土地，误登记为集体土地并核发集体土地使用权证的，权利人凭来源证明（如历史征地资料、购地协议、镇政府(街道办)说明、村(自然村)集体证明、已缴纳出让金凭证等）可更正登记为国有土地，若无缴纳出让金凭证的，原则上按照划拨土地管理。

涉及地上建筑物未完善手续的，需根据第（三）点规定，完善地上建筑物相关手续后，方可进行不动产登记。

2.权利人办理不动产变更、继承等情况的，土地用途按照房屋确权时用途确定，土地性质按照第（九）点第1小点确定。

3.权利人办理买卖、交换、赠与、抵押等情况的，需申请办理划拨土地补办出让手续，补缴出让金及相关税费后，才予以办理登记。

（十）关于川岛镇部分国有建设用地土地使用年限不符合国家法律法规的问题。

对于川岛镇商服用地因历史原因取得五十年或七十年土地使用年限的，办理变更、转移、抵押等登记时，更正土地使用年限：

土地用途登记为酒店、旅游业、商业服务业，土地使用年限为五十年的，根据目前实际用途和规划确定土地用途，剩余土地使用年限不得超过四十年；

土地用途登记为酒店、旅游业、商业服务业、金融保险业、旅业、商业、商服、综合楼、综合用地，土地使用年限为七十年的，根据目前规划和实际用途确定土地用途，剩余土地使用年限不得超过四十年。

（十一）林地使用权过户问题。

不动产登记机构成立前，已办理林地使用权首次登记但因林地使用权转移或多次转移仍未办理转移登记，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，林地使用权人可凭转移登记所需资料及完税凭证单方申请办理不动产登记。

（十二）部分集体建设用地使用权按国有土地使用权申请且已登记的更正问题。

因照顾华侨，经村集体同意批准的，历史上按国有建设用地管理的集体建设用地，应按集体建设用地管理，其土地使用权及房屋所有权发生变更时，给予更正。

群众集体土地上集资建房后，房屋单元已办理个人房产证，且部分房屋单元通过补办非农建设用地表办理了国有土地使用权证。出现同一集体土地上部分业主办理了国有土地使用权证，剩余部分业主对应土地权利仍为集体土地总证，申请办理不动产权证时，可参照国有用地补缴出让金办理。

三、补缴出让金计收标准

划拨土地补办出让、国有建设用地改变用途补地价的，按照《台山市国有建设用地价格计收办法》确定。

四、适用范围和使用年限

本意见适用于台山市不动产统一登记前所形成的历史遗留问题。由台山市自然资源局负责解释，自年月日起施行，有效期5年。

长按识别下方

转载请注明：http://www.taishanshizx.com/tsshj/10158.html